浜松市の空き家事情｜中央区・浜名区・天竜区で異なる『対策とリスク』を徹底解説
こんにちは。 空き家管理のプロハーツ浜松店です。
2024年の行政区再編により、浜松市は中央区・浜名区・天竜区の3区体制となりました。
これに伴い、空き家問題も「ひとくくり」にはできず、各区の特性に合わせた理解が必要になっています。
今回は、最新のデータや事例をもとに、浜松市の3つの区で今何が起きているのか深掘りしていきます。（この記事は2026年2月1日に執筆されています）
浜松市の3区（中央区・浜名区・天竜区）で、空き家事情はどう違う？
浜松市の空き家率は約13.0%（居住世帯のない一戸建ては3.5%）と、全国平均に比べてやや低い水準を保っていますが、楽観視はできません。
3区体制になったことで、それぞれのエリアが抱える「空き家の質」の違いがより鮮明になりました。ざっくり分類すると以下のようになります。
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中央区： 利便性は高いが、権利関係が複雑で「動かせない」空き家や、老朽化した旧耐震物件の問題。一方でリノベーションによる活用も活発。
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浜名区： かつてのニュータウンが「オールドタウン」化。親世代と子世代の意識のズレによる「実家じまい」の停滞。
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天竜区： 人口減少と「所有者不明土地」の問題。市場価格がつかない「負動産」化のリスクと、移住者向けの高額補助金による再生の二極化。
つまり、同じ浜松市内でも「売りたいのに売れない（天竜区）」、「売れるはずなのに動かない（中央区）」、「将来の不安を抱えて放置される（浜名区）」といった異なる事情があるのです。
中央区の「都市部」では、どのような空き家対策が進んでいるのか？
中央区のような都市部では、「放置することのリスク」が非常に高まっています。
象徴的な出来事として、2025年5月、中央区鍛冶町の繁華街にある特定空き家に対して、浜松市が「行政代執行（強制解体）」に踏み切った事例があります。
これは、「街なかであっても、危険な空き家は行政が強制的に排除する」という強いメッセージです。
一方で、明るい兆しもあります。
それは民間主導の「リノベーションまちづくり」です。
例えば、「ヤドカリプロジェクト」と呼ばれる手法では、建築家などが自ら空き家を改修して住み、資産価値を高めてから売却し、また次の空き家へ移り住むというモデルが実践されています。
単に解体するだけでなく、こうした「建物の価値を再生して循環させる」動きが活発なのが特徴です。
浜名区のような「郊外ニュータウン」は、人気がありそうだが？
浜名区（旧浜北区・北区の一部）は、かつて子育て世帯に人気だったニュータウンが多く存在しますが、現在は「スポンジ化（虫食い状に空き家が発生する現象）」のリスクに直面しています。
最大の課題は、団塊の世代が後期高齢者となる「2025年問題」です。
「親は実家を残したいが、子は都心や駅近マンションに住んでいて戻らない」というミスマッチが起きており、結果として、相続が発生しても片付けられず、放置されるケースが増えています。
このエリアでは、古い家を解体して更地にすることで流動性が高まるため、浜松市も「空家等除却促進事業費補助金（最大50万円）」を用意し、耐震性の低い古い空き家の解体を強く推奨しています。
天竜区のような「中山間地域」は、厳しい状況にあるのか
天竜区は最も深刻で、不動産市場の論理が通用しにくいエリアです。
市場価格が非常に低く、売却しようとしても手数料が取れないため不動産業者が扱いたがらない、あるいは解体費用の方が土地代より高い「マイナス資産」になってしまうケースが多々あります。
特有の問題として「所有者不明土地」があります。
相続登記がされないまま放置され、誰のものかわからなくなった土地です。
これに対し浜松市は、国のモデル事業に採択され、所有者不明の農地や山林を利用できるようにする先進的な取り組みを行っています。
一方で、移住者にとってはチャンスの宝庫でもあります。
天竜区などの中山間地域では、移住・定住のための改修費補助金が出るケースもあり、古民家カフェやサテライトオフィスとしての需要は根強くあります。
空き家を持っている人は、何をすべきか？
まずは「現状維持」という選択肢を疑うことから始めましょう。
2024年4月から相続登記が義務化され、放置することの法的・金銭的リスクは年々上がっています。
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中央区の物件： リノベーションや売却の査定に出し、市場価値を確認する。危険な場合は解体を検討。
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浜名区の物件： 将来住む予定がないなら、更地にして売却するか、管理を入れて資産価値の低下を防ぐ。
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天竜区の物件： 「空き家バンク」への登録や、地域NPO等のサポートを活用し、粘り強くマッチングを探る。
どのエリアであっても、最も悪いのは「空気の入れ替えもせず、雨漏りも確認せずに放置すること」です。人が住まなくなった家は、凄まじい速さで劣化してしまいます。
管理をしっかりと行うようにしましょう。
まとめ
浜松市の空き家事情は、区によって処方箋が全く異なります。
中央区は「活用」、浜名区は「代謝（解体・住み替え）」、天竜区は「継承（マッチング）」がキーワードと言えるでしょう。
ご自身の実家や所有物件がどのエリアにあり、どのようなリスクと可能性があるのか。
それを正しく把握することが、資産を守る第一歩です。
遠方に住んでいて定期的な管理が難しい、何から手を付けていいかわからないという方は、まずは専門家に相談し、建物の健康状態を維持することから始めましょう。
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